Offene oder geschlossene Bauweise?
In Anlehnung an § 22 BauNVO unterscheidet man die offene Bauweise (Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen) und die geschlossene Bauweise (Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand). Ein Vorhaben fügt sich ein, wenn diese Bauweise in der näheren Umgebung vorhanden ist.
Typischer Konflikt: Ein Grenzbau in einer Straße mit durchweg freistehenden Häusern – oder eine Lücke in einer geschlossenen Blockrandbebauung.
Spielt die Stellung der Gebäude eine Rolle?
Ob Gebäude trauf- oder giebelständig zur Straße stehen, ist kein ausdrückliches Merkmal des § 34 Abs. 1 Satz 1. Die Stellung kann aber für die überbaubare Grundstücksfläche (Lage und Ausrichtung) und für das Ortsbild bedeutsam sein. Eine einheitliche Stellung in einem Straßenzug ist deshalb ein gutes Argument – auch gegenüber Nachbarn.
Muss sich die Dachform einfügen?
Die Dachform gehört nicht zu den vier Einfügungskriterien. Ein Flachdach in einer Straße mit Satteldächern ist daher nicht schon deshalb unzulässig. Grenzen ergeben sich aus:
- dem Ortsbild (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB): Es darf nicht beeinträchtigt werden. Die Schwelle dafür ist hoch, eine bloße Abweichung genügt nicht.
- örtlichen Bauvorschriften (Gestaltungssatzungen) nach Landesrecht, die z. B. Dachform oder Dachneigung vorschreiben.
- Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen.
Über die Dachform wirkt sich aber die Höhe aus: Ein steiles Dach erhöht die Firsthöhe, ein Flachdach mit voller Wandhöhe die Traufhöhe – beides zählt beim Maß der baulichen Nutzung.
So geht es mit Baukörper Pro
Baukörper Pro erkennt die Bauweise der Umgebung, zeigt die Dachformen aller Vergleichsgebäude und ordnet Ihr Vorhaben ein – als Hinweis zur Gestaltung, getrennt von den gesetzlichen Kriterien.
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Ist ein Flachdach in einer Satteldach-Straße zulässig?
Nach § 34 BauGB grundsätzlich ja, solange das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird und keine Gestaltungssatzung etwas anderes vorschreibt. Prüfen Sie aber die Traufhöhe, denn ein Flachdach-Baukörper wirkt oft höher.
Darf ich in offener Bauweise an die Grenze bauen?
Nur wenn es in der näheren Umgebung Vorbilder gibt, etwa Doppelhäuser oder Grenzbebauung, und das Bauordnungsrecht es zulässt.
Wo finde ich Gestaltungssatzungen?
Bei der Gemeinde, oft im Bürger- oder Geoportal unter Ortsrecht oder Satzungen.
Quellen
- § 34 BauGB
- § 22 BauNVO (Bauweise, als Orientierung)
- BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 – 4 C 9.77 (Rahmen der näheren Umgebung, Rücksichtnahme)
Diese Seite ist eine Arbeitshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung im Einzelfall. Maßgeblich sind der Gesetzestext, die Rechtsprechung und die Auffassung der zuständigen Bauaufsicht.