Was regelt die überbaubare Grundstücksfläche?
Es geht darum, wo auf dem Grundstück gebaut wird – nicht wie groß. Maßgeblich sind die konkrete Lage und Größe der überbauten Fläche im Verhältnis zur Umgebung. Als Orientierung dienen die Begriffe aus § 23 BauNVO: Baulinie, Baugrenze, Bebauungstiefe.
Was ist die vordere Bauflucht?
Stehen die Gebäude einer Straße in etwa gleichem Abstand zur Straße, ergibt sich eine vordere Bauflucht. Sie kann wie eine faktische Baulinie oder Baugrenze wirken: Ein Vorhaben, das deutlich vor die Flucht tritt, fügt sich dann regelmäßig nicht ein. Einzelne Ausreißer begründen noch keine Flucht.
Wie messen Sie die Bebauungstiefe?
Die Bebauungstiefe misst man üblicherweise von der Straße bzw. der vorderen Bauflucht bis zur rückwärtigen Gebäudekante. Für den Nachweis ermitteln Sie die Tiefen der Hauptgebäude in der näheren Umgebung. Die größte prägende Tiefe kann eine faktische hintere Baugrenze bilden.
Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser bleiben dabei in der Regel außer Betracht, weil sie die Bebauungstiefe der Hauptgebäude nicht prägen.
Ist Bebauung in zweiter Reihe zulässig?
Bebauung in zweiter Reihe (Hinterlandbebauung) fügt sich ein, wenn es in der näheren Umgebung vergleichbare Vorbilder gibt. Fehlen sie, kann das Vorhaben bodenrechtliche Spannungen auslösen, weil es Nachahmer nach sich ziehen und die bisher unbebauten Gartenbereiche verändern würde. Ein einzelnes Hinterhaus kann als Fremdkörper unbeachtlich sein.
Prüfen Sie deshalb gezielt, ob und wo im Straßengeviert bereits rückwärtig gebaut wurde – und wie tief.
So geht es mit Baukörper Pro
Baukörper Pro ermittelt aus Kataster und 3D-Modell die vordere Bauflucht und die Bebauungstiefen der Nachbargebäude, zeigt sie im Lageplan und vergleicht Ihr Vorhaben damit.
Probeprojekt kostenlos startenHäufige Fragen
Muss ich genau auf der Bauflucht bauen?
Nicht unbedingt. Eine faktische Baugrenze erlaubt ein Zurückbleiben, eine faktische Baulinie verlangt das Bauen auf der Linie. Welche Wirkung die vorhandene Bebauung hat, hängt vom Einzelfall ab.
Zählen Garagen für die Bebauungstiefe?
In der Regel nicht. Maßgeblich ist die Tiefe der Hauptgebäude, weil Nebenanlagen die Umgebung nicht in gleicher Weise prägen.
Wann ist ein Hinterhaus zulässig?
Wenn es in der näheren Umgebung vergleichbare rückwärtige Bebauung gibt und das Vorhaben keine bodenrechtlichen Spannungen auslöst. Fehlen Vorbilder, ist es meist unzulässig.
Quellen
- § 34 BauGB
- § 23 BauNVO (überbaubare Grundstücksfläche, als Orientierung)
- BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 – 4 C 9.77 (Rahmen der näheren Umgebung, Rücksichtnahme)
Diese Seite ist eine Arbeitshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung im Einzelfall. Maßgeblich sind der Gesetzestext, die Rechtsprechung und die Auffassung der zuständigen Bauaufsicht.