Welche Kennwerte zählen?
Das Bundesverwaltungsgericht stellt beim Maß vorrangig auf Größen ab, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude leicht in Beziehung zueinander setzen lassen (BVerwG, Urteil vom 23.03.1994 – 4 C 18.92):
- Grundfläche (Größe des Baukörpers im Grundriss)
- Höhe – vor allem Firsthöhe und Traufhöhe
- Zahl der Vollgeschosse, soweit von außen erkennbar
GRZ und GFZ können ergänzend herangezogen werden, sind aber für sich allein nicht ausschlaggebend.
Firsthöhe oder Traufhöhe?
Beide. Die Traufhöhe bestimmt die wahrgenommene Wandhöhe und die Proportion zur Straße, die Firsthöhe die Gesamthöhe und Fernwirkung. Ein Vorhaben mit üblicher Firsthöhe, aber deutlich höherer Traufe (z. B. durch ein zusätzliches Vollgeschoss mit flachem Dach) kann wuchtiger wirken als die Umgebung.
Messen Sie Höhen einheitlich – etwa über dem mittleren Gelände – und geben Sie den Bezug an.
Wie bilden Sie den Rahmen?
Für jeden Kennwert ermitteln Sie die Spanne der Vergleichsgebäude ohne Fremdkörper und ordnen das Vorhaben ein. Ein Höhendiagramm macht den Vergleich auf einen Blick sichtbar.
Achten Sie auf Kombinationen: Ein Vorhaben, das die Höhe des höchsten und zugleich die Grundfläche des größten Gebäudes erreicht, kann insgesamt deutlich massiver sein als alles in der Umgebung. Das sollten Sie im Nachweis offen ansprechen.
Welche Rolle spielt die GRZ?
Die GRZ setzt die überbaute Fläche ins Verhältnis zur Grundstücksgröße. Auf großen Grundstücken ergibt ein großes Gebäude eine kleine GRZ, auf kleinen Grundstücken umgekehrt. Weil das von außen nicht wahrnehmbar ist, ist die GRZ im Innenbereich nur eine Hilfsgröße – nützlich, um Verdichtung zu beschreiben, aber kein Ersatz für den Vergleich der absoluten Größen.
Hilft das Volumen?
Das umbaute Volumen fasst Grundfläche und Höhe zusammen und zeigt gut, wie massiv ein Baukörper wirkt. Es ist kein gesetzlicher Maßstab, ergänzt den Vergleich aber anschaulich – besonders bei unterschiedlichen Dachformen.
So geht es mit Baukörper Pro
Baukörper Pro ermittelt Grundfläche, First- und Traufhöhe, Volumen und GRZ aller Vergleichsgebäude aus dem amtlichen 3D-Modell, bildet den Rahmen und zeigt Ihr Vorhaben mit Spannenbalken und Höhendiagramm.
Probeprojekt kostenlos startenHäufige Fragen
Muss das Vorhaben bei jedem Kennwert im Rahmen bleiben?
Das ist der sichere Weg. Überschreitet ein Kennwert den Rahmen, müssen Sie begründen, warum dadurch keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen entstehen.
Darf ich die GRZ der Umgebung überschreiten?
Die GRZ ist im Innenbereich nur eine Hilfsgröße. Entscheidend ist, ob Grundfläche und Höhe des Vorhabens in der Umgebung Vorbilder haben.
Woher bekomme ich die Höhen der Nachbargebäude?
Aus dem amtlichen 3D-Gebäudemodell (LoD2) der Länder, aus Aufmaßen oder aus Bauakten. Geschätzte Höhen aus Fotos sind angreifbar.
Zählt ein Staffelgeschoss mit?
Für das Maß zählt, wie das Gebäude nach außen wirkt. Ein zurückgesetztes Staffelgeschoss erhöht die Gesamthöhe, wirkt aber weniger massiv als ein volles Geschoss. Ob es ein Vollgeschoss ist, regelt das Landesrecht.
Quellen
- § 34 BauGB
- §§ 16–21a BauNVO (Maß der baulichen Nutzung, hier nur als Orientierung)
- BVerwG, Urteil vom 23.03.1994 – 4 C 18.92 (Maß der baulichen Nutzung: nach außen wahrnehmbare Größe)
- BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 – 4 C 9.77 (Rahmen der näheren Umgebung, Rücksichtnahme)
Diese Seite ist eine Arbeitshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung im Einzelfall. Maßgeblich sind der Gesetzestext, die Rechtsprechung und die Auffassung der zuständigen Bauaufsicht.