§ 34 BauGB: Das Einfügen nachweisen – Leitfaden für Architekten

Wann gilt § 34 BauGB?

§ 34 BauGB gilt für Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht – den sogenannten unbeplanten Innenbereich. Gibt es einen einfachen Bebauungsplan (z. B. nur mit Baugrenzen), richtet sich der Rest nach § 34. Außerhalb des Bebauungszusammenhangs liegt der Außenbereich (§ 35 BauGB), in dem deutlich strengere Regeln gelten.

Ob ein Grundstück noch zum Bebauungszusammenhang gehört, ist oft die erste Frage – vor allem am Ortsrand und bei großen Baulücken. Maßgeblich ist der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der vorhandenen Bebauung.

Welche Kriterien muss das Vorhaben erfüllen?

§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nennt vier Merkmale, nach denen sich das Vorhaben einfügen muss:

Zusätzlich müssen die Erschließung gesichert, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt sein (§ 34 Abs. 1 Satz 2).

Was bedeutet „Rahmen der Umgebung“?

Die Rechtsprechung arbeitet mit dem Rahmen: Aus der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung ergibt sich je Kriterium eine Spanne – etwa von der niedrigsten bis zur höchsten Firsthöhe. Einzelne Gebäude, die völlig aus dem Rahmen fallen (Fremdkörper), bleiben dabei in der Regel außer Betracht.

• Hält sich das Vorhaben im Rahmen, fügt es sich in der Regel ein – es sei denn, es lässt die gebotene Rücksicht auf die Nachbarschaft vermissen.
• Überschreitet es den Rahmen, kann es sich ausnahmsweise trotzdem einfügen, wenn es keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen begründet oder erhöht – etwa weil es keine Vorbildwirkung entfaltet.

Wie gehen Sie beim Nachweis vor?

1. Bebauungszusammenhang prüfen: Liegt das Grundstück im Innenbereich? Gibt es einen (einfachen) Bebauungsplan, eine Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung?
2. Nähere Umgebung abgrenzen: je Kriterium, mit Begründung (Straßenzug, Geviert, trennende Elemente). Mehr dazu
3. Bestand erfassen: Nutzung, Grundfläche, First- und Traufhöhe, Geschosse, Bauweise, Bauflucht und Bebauungstiefe der Vergleichsgebäude.
4. Rahmen bilden: Spannen je Kennwert, Fremdkörper begründet ausnehmen.
5. Vorhaben einordnen: je Kriterium vergleichen, Überschreitungen benennen und begründen.
6. Darstellen: Lageplan mit Umgebung, Tabelle, Ansichten bzw. Höhenvergleich, kurze Begründung je Kriterium.

Checkliste für den Nachweis

• Lage im Innenbereich begründet, Planungsrecht geprüft (B-Plan, Satzungen)
• Nähere Umgebung je Kriterium abgegrenzt und im Lageplan dargestellt
• Gebäudeliste mit Grundfläche, First- und Traufhöhe, Geschossen, Nutzung
• Rahmen je Kennwert, Fremdkörper begründet
• Vorhaben je Kriterium eingeordnet (im Rahmen / Überschreitung mit Begründung)
• Vordere Bauflucht und Bebauungstiefe im Lageplan
• Höhenvergleich (Ansichten oder Diagramm)
• Rücksichtnahme: Verschattung, Einsichtnahme, erdrückende Wirkung betrachtet
• Abstandsflächen nach Landesbauordnung gesondert nachgewiesen
• Datengrundlagen mit Quelle und Stand genannt

Welche Fehler kommen häufig vor?

• Umgebung zu weit gezogen: Wer weit entfernte, höhere Gebäude einbezieht, erweitert den Rahmen künstlich. Beim Maß ist die Umgebung meist enger als bei der Art der Nutzung.
• Nur GRZ oder GFZ verglichen: Im Innenbereich zählt vor allem die nach außen wahrnehmbare, absolute Größe – Grundfläche und Höhe.
• Werte kombiniert, die es so nicht gibt: Die Höhe des höchsten und die Grundfläche des größten Gebäudes zusammen können ein Gebäude ergeben, das in der Umgebung kein Vorbild hat. Wie streng das zu sehen ist, beurteilt die Rechtsprechung im Einzelfall unterschiedlich – benennen Sie es offen.
• Hinterland übersehen: Bebauung in zweiter Reihe braucht Vorbilder in der näheren Umgebung. Mehr dazu
• Abstandsflächen mit Einfügen verwechselt: Eingehaltene Abstandsflächen sagen nichts darüber, ob sich ein Vorhaben einfügt.
• Geschätzte Höhen: Höhen aus Fotos sind angreifbar. Amtliche 3D-Daten oder Aufmaße sind belastbarer.

Häufige Fragen

Quellen